הגדרת דירת מגורים – שינוי מדיניות רשות המיסים והשפעתו על מס השבח.

שינוי דרמטי בתפיסת רשות המיסים ובית המשפט את המונח "דירת מגורים"

מדוע זה חשוב?

דירת מגורים היא ההשקעה הפרטית הכי נפוצה.

במקרים בהם הדירה נבנתה ללא היתר לא יהיו זכאים המוכרים לפטור מלא או חלקי ממס שבח.

מה השינוי?

לאחרונה מתנהל שינוי דרמטי בתפיסת רשות המסים ובית המשפט את המונח "דירת מגורים". בשורה של פסקי דין (עליזה גבאי, גיא דוד, שטיין) דן בית המשפט בסוגיה וקבע כי כדי שבמכירת דירה יינתן פטור ממס שבח או חישוב לינארי מוטב (הסדר שחל אך ורק על מכירתה של "דירת מגורים מזכה") הדירה חייבת להבנות בהיתר בניה.

זה שינוי במדיניות ובפרשנות מזה 55 שנים!!!

מהי הגדרת דירת מגורים?

עשרות בשנים המבחן הקובע להגדרת "דירת מגורים" היה  מבחן השימוש. מספיק שהיה בדירה מטבח, שרותים ומקלחת והשתמשו בנכס למגורים ניתן היה לקבל פטור ממס שבח במכירת הנכס.

לדוגמא אם השתמשו במחסן למגורים אז במכירת המחסן ניתן היה לקבל פטור ממס שבח. הנכס יכול היה להיות מחסן, חדר על הגג, מרתף, אם היה לו את הסממנים של דירת מגורים והשתמשו בו למגורים בעת מכירתו רשות המיסים העניקה לו פטור ממס שבח.

כעת הדבר השתנה. כיום לא ניתן למכור חדרי כביסה, לולים, מחסנים, מרתפים, או דירות נופש שמשמשות למגורים ולקבל עליהם הטבת מס כגון חישוב לינארי מוטב או פטור ממס שבח, אם לא קיים היתר בניה למגורים.

לקראת המכירה חשוב שיהיו בדירה המתקנים הפיזיים כלומר: מטבח, שירותים, מקלחת אבל זה לא מספיק כאמור.

המבחנים שמיסוי מקרקעין בודק כיום:

רישום – מה רשום בהיתר.

תב"ע – מה מוגדר ביעוד של התוכניות. האם מוגדר למגורים או מדובר על חדר הסקה, מוסך, חדר כביסה וכו'.

מבחן השימוש – בדרך כלל היה המבחן הראשון והקובע דהיינו מספיק שהשתמשו בנכס למגורים והיו בו את המתקנים הפיזיים, הנכס, היה מוגדר כדירת מגורים.

בפסק-הדין בעניין עליזה גבאי – שללו את הפטור ממס שבח במכר דירת מגורים שנבנה ללא היתר. ועדת הערר קבעה, כי לא יינתן פטור לדירת מגורים כאשר הייעוד התכנוני של הנכס אינו מגורים או שהנכס נבנה שלא בהיתר.

בפסק דין בעניין שינל שטיין ומרינה שטיין – קבע בית המשפט, כי לא ניתן לקבל חישוב לנארי מוטב במכירת הדירה כיוון שחֵלקי הבניין הכלולים בנכס מוגדרים לפי ייעודם התכנוני המקורי כמחסן, חדר הסקה, גראז', מוסך, ועל-כן לשיטתו אין מדובר ב"דירת מגורים" כנדרש לצורך החישוב הליניארי המוטב.

לסיכום, במכירת נכס מקרקעין כיום בודקים בין היתר האם יש היתר בניה למגורים, מה ייעודו לפי התב"ע ומה שימושו בפועל בנוסף למתקנים הפיסים של דירת מגורים (מטבח, שרותים ומקלחת).

חשוב לדעת פרטים אילו לפני המכירה או הרכישה בכדי לדעת איזה נכס רוכשים וכמה מס שבח או מס רכישה צפויים לשלם.