הסוגיה המשפטית היא מהו שיעור המס החל על רכישה או מכירה של דירת מגורים יחידה, כאשר לעורך העסקה יש בן זוג המחזיק בדירה משלו, ובני הזוג טוענים לקיומה של הפרדה רכושית ביניהם?
יתרון המס בדירת מגורים יחידה
משטר המס הרכישה ומס השבח בישראל, קובע פטור ממס או תשלום מס בשיעור מופחת בגין עסקה בדירת מגורים יחידה, ביחס לעסקאות דומות בדירה שאינה יחידה.
חבות המס של בני זוג
על פי הדין, הכלל הוא שכל עוד בני זוג גרים ביחד דרך קבע – רואים אותם כ"יחידה אחת" לצורך מס השבח ומס הרכישה שחלים על עסקה בדירה של אחד מהם. האיחוד עשוי ליצור חבות במס, וביתר דיוק שלילת הטבת מס. אדם שרוכש או מוכר דירת מגורים מחוייב במס, אך אם זו דירתו היחידה הוא יהיה זכאי לפטור או הנחה. בהקשר זה קובע החוק שרואים בני זוג כאחד.
פרק ב', דירות בירושה, דירות במתנה
במקרים רבים, לכל אחד מהיחידים היסטוריה אישית משלו שקדמה לשלב האיחוד. לפעמים, למשל, אחד מבני הזוג קיבל דירה במתנה או בירושה. ישנם מקרים שאדם רכש מכספו דירה, בזמן שבני הזוג מצויים בקשר זוגי. כיצד עובדות אלה משפיעות על חיוב המס?
לפי הכלל שרואה את בני הזוג כמוכר או רוכש אחד, יש לבחון את נכסיהם של שני בני הזוג בעת רכישה או מכירה של דירה בידי אחד מהם. אם בעת ביצוע העסקה לבן זוגו של מבצע העסקה יש דירה – יש לראות גם את מבצע העסקה כאילו יש ברשותו דירה נוספת לעניין דיני המס, ושיעור המס שיחול יהיה זה שחל על עסקאות בדירת מגורים שאינה יחידה.
חריג לכלל שרואים בני זוג כאחד:
על פי ההלכה של בית משפט העליון, במקום שבו בני הזוג ערכו הפרדה רכושית באמצעות הסכם ממון וקיימת הפרדה רכושית אמיתית שלא נזנחה בין בני הזוג, אין לראות את שני בני הזוג כיחידה אחת לצורך תשלום המס.
התוצאה של הפרדה הרכושית שניתן להפחית את תשלומי מס השבח ומס הרכישה.
לדוגמא: הפחתה של מס רכישה כתוצאה מהפרדה רכושית
במקרה שבני זוג רוכשים דירת מגורים משותפת יחד, וקימת הפרדה רכושית שמפרידה את דירת בן הזוג ואפלו שבני הזוג מנהלים משק בית משותף לכל דבר (לדוגמא משכורותיהם נכנסו לחשבון בנק משותף והוצאותיהם מומנו מהחשבון המשותף. בני הזוג התגוררו יחד בדירת בן הזוג, מבלי שבן הזוג שהדירה היא לא דירתו, הפקיד דמי שכירות או שילם לו בדרך אחרת) בעת רכישת דירת מגורים משותפת, חל על העסקה במחצית הדירה השייכת לבן הזוג – שבבעלותו דירה נוספת – שיעור המס הרגיל שחל על עסקה בדירת מגורים, שכן עבור בן הזוג מדובר ברכישת דירה שנייה ואילו שיעור המס שיחול על מחצית הדירה ששיכת לבת זוג (שאין לה דירה נוספת) יהיה שיעור המס המופחת החל על עסקה בדירת מגורים יחידה.
תוצאה זו עשויה להתקבל אפילו אם במהלך הנישואין נמכרה דירת בן הזוג ונקנתה דירה אחרת במקומה, מכספי בן הזוג, ובן הזוג שזו לא דירתו היה מעורב בשיפוץ דירת בן הזוג.
דוגמא: הפחתה במס שבח כתוצאה מהפרדה רכושית– ידועים בציבור
אדם מכר דירת מגורים שהייתה בבעלותו, ונרכשה קודם שהוא ובת זוגו הפכו לידועים בציבור. בעת מכירת הדירה היו בבעלותה של בת זוגו שתי דירות מגורים, אחת מהן נרכשה קודם ליצירת הקשר הזוגי ואחת מהן – הדירה שבה גרו בני הזוג – נרכשה בידי בת הזוג בעת שהיא ובן הזוג כבר היו ידועים בציבור. במועד שבו מכר האדם את דירתו היה בין הצדדים הסכם יחסי ממון, שנכרת כארבע שנים קודם לכן. בהסכם נקבע כי רכושו של כל אחד מבני הזוג יישאר בבעלותו הבלעדית, וכך גם רכוש שייצבר בהמשך יחסי הזוגיות. במשך השנים התגוררו בני הזוג וילדיהם בדירתה של בת הזוג, מבלי שהאדם הפקיד דמי שכירות בחשבון שבבעלותה או נשא בהוצאות המגורים בדרך אחרת. בת הזוג אף נשאה במרבית התשלומים וההוצאות השוטפות בגין המגורים המשותפים. הסכם הממון בין בני הזוג נחתם כשמונה שנים לאחר שהוכרו כידועים בציבור, והאדם אף השתתף בהוצאות שיפוץ דירת המגורים של המשפחה, ששייכת כאמור לבת זוגו.
בית המשפט העליון קבע כי במקרה שדירת המגורים של המשפחה, השייכת לבת הזוג, נרכשה על ידיה ומבלי שבן הזוג שילם עבורה וכאשר קיים הסכם הממון המשקף את רצונם הכן של הצדדים, ולא נועד לצרכי תכנון מס בלבד – אין לייחס את דירתה של בת הזוג גם לבן זוגה, ולכן בעת מכירת דירתו חל שיעור מס השבח שחל על מכירת דירת מגורים יחידה.
מה נדרש לעשות כדי שתהיה הפרדה רכושית?
- הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית בדירות.
- התנהלות בפועל המצביעה על הפרדה רכושית של הדירות של בני הזוג מהתא המשפחתי.
קיימים מספר פרמטים שיש לבחון בבואנו לקבוע האם אכן מדובר על הפרדה רכושית לרבות:
- מגורים משותפים
- התחשבנויות עבור המגורים או העדרן
- הפרדה רכושית מלאה או חלקית
- מימון משותף של דירה
- זהות הנושא בתשלומי משכנתא
- זהות מקבל דמי השכירות בגין השכרת הדירה
- מימון רכישת הדירה
- זהות הנושא בתשלומי השיפוץ/השבחה של הדירה
- עצם קיומו של חשבון משותף והשימושים בו
- המועד שחלף בין אישור הסכם הממון לביצוע העסקה
- היחס בין הרישום בפנקסי הזכויות לקביעות הסכם הממון
האם מגורים משותפים פוגעים בהפרדה הרכושית?
לעניין מיסוי מקרקעין, על פי הלכת בית משפט העליון (20.4.2021) מגורים משותפים בדירה של אחד הצדדים לא פוגעת בהפרדה הרכושית וניתן לראות בדירה של בן הזוג כרכוש נפרד מהרכוש של התא המשפחתי. בהתאם לכך כאשר בני הזוג רוכשים דירה משותפת בן הזוג שזאת דירתו היחידה ישלם מס רכישה מופחת (לפי מדרגות דירה יחידה) ובמכירה של דירה כזו, בין הזוג שזאת דירתו היחידה עשוי למכור את חלקו בדירה בפטור ממס שבח.
