מאמר מאת עו"ד זיו לוטנברג
מהו היטל השבחה?
היטל ההשבחה הוא מס הנגבה על ידי הוועדה המקומית לפי סעיף 196 א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 ובהתאם לתוספת השלישית לחוק זה.
הוועדה המקומית זכאית לגבות היטל השבחה במקרה שהמקרקעין הושבחו עקב:
- אישור תכנית (אשר אושרה לאחר 1 ביולי 1975).
- מתן הקלה.
- התרת שימוש חורג.
מתי אישור תוכניות גורר חיוב בהיטל השבחה?
המקרה הנפוץ ביותר בגינו משולם היטל השבחה הוא אישורן של תוכניות אשר מגדילות את אחוזי הבניה במקרקעין ומאפשרות להרחיב את אפשרויות ניצולם. היטל השבחה אינו משולם בגין כל תכנית שאושרה והרחיבה את אפשריות הניצול של המקרקעין, אלא רק בגין תוכניות מתאר מקומיות או מפורטות שאושרו והרחיבו את אפשרויות הניצול במקרקעין.
מי משלם את היטל ההשבחה?
חובת התשלום של היטל ההשבחה חלה על מי שהיה בעל המקרקעין ביום אישור התוכנית, אישור ההקלה או התרת השימוש החורג.
אם היו המקרקעין מוחכרים לדורות, חובת היטל ההשבחה חלה על החוכר.
מה שיעור המס?
שיעורו של היטל ההשבחה הוא מחצית ההשבחה.
מתי משלמים היטל השבחה?
מועד אירוע המס הנו למעשה מועד אישורה של תכנית אשר הרחיבה את אפשרויות הניצול במקרקעין או יום אישור ההקלה או התרת שימוש חורג במקרקעין.
מועד החיוב בהיטל ההשבחה משתנה ממקרה למקרה ויכול להיעשות גם שנים לאחר התגבשות החבות בהיטל ההשבחה. מועד תשלום המס נקרא מועד "מימוש הזכויות" במקרקעין, והוא אחד משלושה:
- העברת זכויות במקרקעין – הכוונה למכירת המקרקעין, ובגינה משולם מלוא היטל ההשבחה. ההעברת זכויות ללא תמורה (מתנה) או בהורשה אינה נחשבת למימוש זכויות, ובהתאם אינה מציתה חיוב בהיטל השבחה, והוא יידחה למועד מימוש הזכויות באחת הדרכים המתוארות.
2.קבלת היתר בניה – חלופה זו נחשבת למימוש זכויות רק מקום בו ההיתר נתקבל לצורך ניצול אותם אפשרויות או זכויות מכוח אותן תוכניות שהשביחו את המקרקעין, כולל היתר לשימוש חורג או אישור ההקלה בפועל.
- תחילת השימוש בפועל – אלטרנטיבה פחות שכיחה, שבא בעל מקרקעין מנצל זכויות בניה ללא הוצאת היתר בניה כדין, ולחלופין מבצע שימוש חורג במקרקעין ללא היתר מאת הוועדה המקומית. במקרים אלו המחוקק בחר לראות את מועד תחילת השימוש בפועל כפי שאושר בתכנית המשביחה כמימוש זכויות המחייב תשלום במלוא ההיטל. סכום היטל ההשבחה נושא הפרשי הצמדה החל מהמועד היוצר את החבות (קרי יום אישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג) ועד מועד המימוש או התשלום בפועל, לפי המוקדם.
במידה והיטל ההשבחה לא ישולם עד למועד המימוש תתווסף גם ריבית פיגורים.
בעל המקרקעין יכול לבקש לשלם את היטל ההשבחה טרם המימוש.
בעל הזכויות במקרקעין נדרש לדווח על מכירת המקרקעין למחלקת היטל השבחה , תוך 30 ימים מיום המכירה וזאת בכדי להימנע מתוספת ריבית לחיוב.
מה מטרת התשלום?
מטרת ההיטל הוא כיסוי הוצאות הוועדה המקומית הקשורות בתכנון ופיתוח וברכישת מקרקעין לצרכי ציבור.
האם ניתן לדעת את גובה היטל השבחה לפני מכירת דירה?
כן, רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהועדה המקומית בכל עת, לערוך את שומת ההשבחה בעבור אותם מקרקעין; משנתקבלה דרישה כזו, תיערך שומת ההשבחה לגבי מקרקעין אלה תוך 90 ימים מיום קבלת הדרישה.
מתי ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה?
הכלל, אם כן, הוא חובת תשלום היטל השבחה. אולם, יש לו חריגים. בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מנויה רשימה ארוכה של מקרים שבהם סבר המחוקק כי ראוי לפטור מהיטל השבחה.
פטור מהיטל השבחה במכירת דירה או בהרחבתה עד 140 מ"ר
פטור מהיטל השבחה להרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר הוא החריג לכלל בגין חיוב בהיטל השבחה שאף הוא ניתן מתוך טעמים סוציאליים. את הפטור יכולים לקבל בעלי דירות בבתים משותפים וגם בעלי דירות בבתים צמודי קרקע אשר בונים או מבקשים להגדיל את דירותיהם.
סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה אשר הסדיר את עניין הפטור הנ"ל קובע, בין היתר, כי על מבקש או מי מבין קרוביו לגור 4 שנים בדירה, כי הנכס לא מוגדר כמלאי עסקי ושהבניה לא תעלה מעל 140 מ"ר (אחרת ישולם היטל השבחה על החלק העודף).
קרוב מוגדר בחוק – בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג אח ובני זוגם.
הפטור ניתן בשני שלבים: בתחילה נדחה מועד התשלום ולאחר ארבע שנים שבהן התגורר בדירה המחזיק בקרקע או קרובו, יהפוך הפטור "אמיתי", כלומר מוחלט.
בתנאים מסוימים הקבועים בס' 19 (ג) ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה גם בעת מכירת דירה שלא הורחב אך ניתן היה להרחיבה, עד לשטח של 140 מ"ר. תנאי מקדמי לכך הוא כי הבעלים (או קרובו) גר בפועל בדירה פרק זמן של 4 שנים מיום אישור התכנית המשביחה.
