מאמר מאת עו"ד זיו לוטנברג
התיקון פורסם ביום 18.07.18 ועוסק במספר נושאים הנוגעים להיטלי השבחה אותם יש לקחת בחשבון בעסקאות של מכירת ורכישת דירות ונכסים.
התיקון העיקרי מתייחס לסוגיית ההשבחה בתכניות כוללניות.
תכנית מתאר כוללנית קובעת מדיניות תכנון כוללת, ובה בעת מנחה את התכנון המפורט הנגזר ממנה. לאחר אישורה של תכנית מתאר כוללנית, תוכל הוועדה המקומית, עם הסמכתה, לקבל את מלוא סמכויות התכנון, לקדם ולאשר תכניות מתאר מקומיות ותכניות מפורטות התואמות את תכנית המתאר, מבלי להיזקק לאישור הועדה המחוזית.
לאחר אישור תכנית כוללנית, קיים קושי להעריך את ההשבחה שנוצרה ושיעורו של היטל ההשבחה איננו מדויק. תכנית כוללנית, לא בהכרח מוסיפה זכויות בנייה, ובעל הנכס לא בהכרח יודע אילו זכויות מוקנות לו באופן וודאי, אם בכלל.
לכן, תיקון 126 לחוק התכנון והבניה קובע כי היטל ההשבחה בגין התכנית הכוללנית ידחה וישולם רק לאחר מימוש זכויות מכוח תכנית מפורטת שתאושר בעתיד אשר מכוחה ניתן יהיה להוציא היתרים. התיקון אמור לחזק את הוודאות לעניין אומדן ההשבחה ולא לחייב את בעל הנכס בתשלום עבור מכירת מקרקעין שביצע לאחר אישור תכנית כוללנית ולאחר כניסתו לתוקף של החוק.
בהתאם לכך ממומלץ להתייחס בעסקת המכר לאחריות הצדדים בנוגע לתשלום היטל השבחה הנובע מתוכנית כוללנית.
התיקון מכיל הוראות מעבר ביחס לתוכניות כוללניות שאושרו ערב התיקון (דוגמא תכנית תא/ 5000 בת"א). במקרה בו לא נמכרו הזכויות במקרקעין עד ליום 18.7.18, יחול התיקון. במקרה בו נמכרו הזכויות במקרקעין עד ליום 18.7.18, לא יחול התיקון (דהיינו, תכנית לצורך היטל השבחה תיחשב גם תכנית כוללנית).
יתכן ויעברו שנים רבות ממועד מכירת המקרקעין ועד ל"מימוש הזכויות" שייעשה על ידי רוכש המקרקעין וזאת לאחר אישור התוכנית הנוספת. התיקון קובע גם שמימוש הזכויות על ידי רוכש המקרקעין לא יותנה בתשלום היטל השבחה בשל תכנית כוללנית, במקרה שרוכש המקרקעין אינו החייב בהיטל זה.
התיקון קובע, כי בעל מקרקעין יכול לפנות לוועדה המקומית ולדרוש ממנה את שומת ההשבחה בכל עת, מבלי שיאלץ לשלם את ההיטל מיידית ומבלי שיצטרך להוכיח כי מתכוון למכור את הנכס. זאת, על מנת לתת לבעל הנכס וודאות אודות שווי העסקה וחישוב כדאיות העסקה. התיקון בהקשר זה, גם מחייב תשלומי אגרה עבור הזמנת עריכת שומה.
התיקון קובע, כי חובת תשלום היטל השבחה לגבי רכוש משותף בבית משותף שלפי טיבו ניתן להצמידו לדירה מסוימת (כדוגמת הרחבת דירה ו/או חדר יציאה לגג מתוך הדירה), תחול על בעל אותה דירה (ולא על כלל בעלי הדירות לפי חלקיהם היחסיים ברכוש המשותף).
*מודגש כי אין בסקירה זו כדי להוות חוות דעת משפטית למקרה ספציפי כלשהו. נשמח, כמובן, לייעץ ולסייע לכם בכל סוגיה פרטנית בהתאם לנסיבותיה.
