מס שבח – הסבר פרקטי

מאמר מאת עו"ד זיו לוטנברג

מהו תשלום מס שבח?

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח (הרווח) במכירת זכות במקרקעין.

מס שבח מקרקעין היינו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה בידיו "מלאי עסקי".

מקרקעין מוגדר כקרקע בישראל לרבות בתים, בניינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.

לדוגמה, במכירת דירה מוטל מס השבח על הרווח שנוצר למוכר הדירה (בתנאי שלא מדובר בפעילות עסקית או עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי).

מהו שיעור מס השבח?

בעת מכירת זכות במקרקעין נוצר שבח המהווה את סכום ההפרש בין שווי מכירת הזכות לשווי רכישתה בניכוי הוצאות ובתוספת פחת.

הוראות החוק כוללות גם הנחיות מפורטות לאופן חישוב הרווח (שבח) מן המקרקעין, וכן לאופן חישוב מס שבח על הרווח, תוך התייחסות, בין השאר, ליום המכירה, שווי המכירה, עלות הנכס, יום הרכישה, פחת על המקרקעין, הוצאות המותרות בניכוי מן השבח, וכן לשיעורי המס אשר יחולו על השבח.

השבח מגלם בתוכו שני מרכיבים: שבח ריאלי וסכום אינפלציוני.

הסכום האינפלציוני – נחלק לאינפלציוני חייב בשיעור 10% (מיום הרכישה ועד 31/12/1993 ) ואינפלציוני פטור (מ- 1/1/1994 ועד ליום המכירה)

השבח הראלי – לגבי יחיד נחלק לתקופות ולכל תקופה שעור מס (כמפורט בהמשך).

לגבי חברה חל מס חברות על כל השבח הראלי.

לדוגמה, ככל ומדובר בנכס אשר לא קיים לגביו פטור כגון מגרש חקלאיים, נכסים מסחריים וכו' הרי השבח שיחושב יהיה בהתאם לשיעור המס בשנים בהן הוחזק הנכס.

להלן מדרגות מס שבח לגבי נכסים שנרכשו לאחר יום 31.3.1960.

ממועד הרכישה ועד – 7.11.2001 – 47%

מ-7.11.2001 ועד 1.1.2012 – 20%

מ-1.12012 ואילך – 25%

בהתאם להוראות החוק לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, יראו את השבח כחלק מן ההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס אשר בה נמכר נכס המקרקעין.

בחוק קיימים פטורים מוחלטים ממס השבח, פטורים המהווים דחיית מס עד למועד מכירה עתידית והקלות בחישוב המס לתשלום.

פטור חלקי ממס שבח (חישוב לינארי חדש) במכירת דירה 2019 – 2020

כיום, אין כבר פטור ממס אחת לארבע שנים במכירת דירת מגורים. המוכרים של דירת מגורים מחויבים במס שבח בשיעור של 25% על הרווח תוך החלת חישוב מס מופחת (חישוב לינארי) בלי קשר למספר הדירות שברשות המוכר, וכפוף לפטורים אחרים.

החישוב הלינארי החדש מאפשר הנחה משמעותית בתשלום מס השבח במכירת דירות מגורים. החישוב לא רלוונטי לנכסים אחרים (כדוגמת דירות נופש, או כל נכס אחר שאינו עונה על התנאים של דירת מגורים (דירה שיש בה מקלחת, מטבח, חיבור לתשתיות וכיו"ב).

החל משנת 2018 לענין מס שבח, בחישוב לינארי אין מגבלה במספר הדירות אותן ניתן למכור תוך החלת חישוב המס הלינארי, וללא מגבלה של זמן בין מכירה למכירה.

מהו חישוב לינארי מס מופחת?

חישוב מס שבח לינארי חל רק על דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1 בינואר, 2014 והיא מאפשרת הפחתה משמעותית של מס השבח.

במכירת דירת מגורים מזכה חייבת יחושב המס כדלקמן:

השבח הריאלי שעד 1.1.2014 יהיה פטור ממס, ואילו – השבח הריאלי מיום 2.1.2014 ועד יום המכירה יחויב בשיעור מס – של 25%.

האם נדרש מוכר דירה לשלם מס שבח על מכירת דירה בחו"ל?

חוק מסוי מקרקעין הנו חוק טריטוריאלי והוא חל על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין המצויים במדינת ישראל (בכלל זה יהודה ושומרון) לפיכך, מס השבח (ומס הרכישה) חלים רק על מקרקעין בישראל.

נדל"ן בחו"ל ימוסו בידי תושב ישראל בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה.

מי משלם מס שבח?

על פי החוק, מוטל מס שבח מקרקעין על מוכר זכות במקרקעין ועל עושה פעולה באיגוד מקרקעין אשר נוצר להם רווח (שבח) מן המכירה של המקרקעין.

האם נדרש מס שבח גם בהעברת דירה במתנה?

באופן עקרוני כן כי מכירה לעניין זכות במקרקעין מוגדרת בין בתמורה ובין ללא תמורה, לרבות העברתה או ויתור עליה. למרות האמור לעיל, במקרים מסוימים כגון העברה ל"קרוב" אזי נדחה תשלום מס השבח למועד שבו הקרוב מוכר את המקרקעין.

כמו כן במקרה של הורשה, העברה דירה אגב גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמן/לאפוטרופוס/למפרק/לכונס נכסים אין מדובר על מכירה ולפיכך הפעולה לא מטילה תשלום מס שבח.

מדוע נדרש אישור לטאבו למס שבח?

מוכר זכויות במקרקעין חייב להמציא את אישורי רשות המסים המעידים על תשלומי מס השבח בגין העסקה על מנת שניתן יהיה להעביר את הזכויות במקרקעין על שם הרוכש.