כיצד ניתן לקבל אישור לטאבו למס שבח במהירות ?

מאמר מאת עו"ד זיו לוטנברג

כיצד רוכש דירה יכול לקבל אישור לטאבו למס שבח במהירות?

תשלום מקדמת מס השבח על ידי רוכש הדירה מיטיבה עם רוכש הדירה ומאפשרת קבלת אישור לטאבו למס שבח במהירות.

המקדמה מקצרת, מייעלת ומפשטת את תהליך המיסוי וקבלת האישור הנדרש לצורך רישום הדירה על שם הרוכש במרשמי המקרקעין.

התכלית של תשלום המקדמה באה, בין היתר, להבטיח לרוכש הזכות קבלת אישור לטאבו למס שבח לצורך רישום זכויותיו במרשמי המקרקעין בזמן קצר, וזאת מבלי שהדבר יהיה תלוי בגמר הטיפול בשומה על ידי משרדי מיסוי מקרקעין או בתשלום מלוא מס השבח על ידי המוכר.

בעת תשלום מלוא המקדמה יינתן אישור לטאבו למס שבח.

בתאריך 29/05/2018 נכנסו לתוקף שני מסלולים נוספים לאישורי מיסים טרום שומת המנהל וזאת בעסקאות בהן נמכרת דירה מזכה פטורה ומכירות בהן הרוכש עומד בתנאים שקבע המנהל (ראה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2-2018 ).

מי משלם את מקדמת מס השבח?

סעיף 15(ב) לחוק קובע כי הרוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח אשר חייב בו המוכר. החוק קובע כי יראו את סכום המקדמה ששילם הרוכש כחוק כחלק מהתמורה החוזית שנקבעה בין הצדדים לעסקה.

מי שחייב בתשלום מס השבח הוא המוכר ומי שחייב בתשלום המקדמה על חשבון מס השבח הוא הרוכש.

מה שיעור מקדמת מס השבח?

גובה המקדמה נקבע כדלהלן:

15% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד 6.11.2001

7.5% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא מיום 7.11.2001 ואילך.

ברכישה מחברה שיעור המקדמה הוא תמיד 7.5% מהתמורה.

מהו מועד תשלום המקדמה?

תשלום המקדמה הוא חובה ולא רק זכות לקבלת אישורי מיסים לטאבו.

הרוכש חייב בהעברת סכומי המקדמה מיד לאחר ששילם מעל 40% מהתמורה למוכר.

ברכישה מקבלן הרוכש חייב בהעברת סכומי המקדמה מיד לאחר ששילם מעל 80% מהתמורה (אלא אם המוכר הציג אישור פקיד שומה לפי סעיף 50 על היות המכירה פטורה ממס שבח ומתשלום מקדמה).

בכל מקרה לא תקום חובת תשלום המקדמה לפני שחלפו 30 יום ממועד העסקה.

מתי מומלץ להגיש בקשה להקטנת המקדמה ?

המוכר או הרוכש יכולים להגיש בקשה להקטנת מקדמה המבוססת על השומה העצמית למס שבח.

כמו כן, גם בסמכות מנהל מס השבח להקטין את גובהה המקדמה ביוזמתו.

לפיכך, מקרים בהם המס הצפוי בהתאם לשומה העצמית שהגיש המוכר יהיה נמוך מגובה המקדמה, מומלץ להגיש בקשה להקטנת מקדמה על ידי המוכר או על ידי הרוכש.

הגשת הבקשה להקטנת מקדמה תוגש תוך 30 ימים מיום המכירה (בד"כ מועד החתימה על הסכם המכר) ועל המנהל להשיב לבקשה תשובה מנומקת בכתב תוך עד 20 ימים ממועד הגשת ההצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בגין הדיווח. במידה ולא ניתנה תשובת המנהל תוך המועד הקבוע, יראו את הבקשה להקטנת שיעור המקדמה כאילו התקבלה באופן אוטומטי. אם דחה המנהל את בקשת המקדמה ניתן להגיש בקשה לבחינת ההחלטה שתיבחן ע"י גורם אחר שלא טיפל בבקשה הראשונה והוא ייתן תשובתו תוך 45 ימים. לא נתן במועד זה יראו את הבקשה כאילו התקבלה.

כיצד יש להתייחס בחוזה המכר לעניין המקדמה?

כאמור לעיל, מקדמת מס השבח מאפשרת להגן על רוכש מקרקעין ולזרז את רישום המקרקעין על שם הרוכש.

מומלץ להתייחס לנושא המקדמה בחוזה המכר ולכלול סעיפים המתייחסים לתשלום מקדמת מס השבח, להצהרת המוכר בנוגע לחישוב מס השבח, הקטנת המקדמה, והתאמת הפיקדון שנשאר בנאמנות עד להמצאת כל האישורים הנדרשים לצורך רישום הדירה על שם הרוכש.

לדוגמה, במכירת דירות מגורים עפ”י חישוב המס הליניארי החדש, אשר סכום המס בעסקאות אלה צפוי להיות נמוך מומלץ להגיש בקשה להקטנת המקדמה שכן החל מה-1.1.18, הקטנת סכום המקדמה אינה אוטומטית ויש לבקשה באופן פוזיטיבי, ולכן מומלץ בחוזה המכר להתייחס לאחריות הצדדים להגשת הבקשה להקטנת המקדמה ולתשלום המקדמה.

כמו כן, הסכום שיש להפקיד לחשבון הנאמנות מושפע בין היתר גם מגובה המקדמה הצפויה ויש לתת על כך את ההתייחסות בהסכם המכר.

באיזה עסקאות אין חובת תשלום מקדמה?

המקדמה לא תחול במקרים הבאים:

• במכירת דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק. (כגון במכירת דירת מגורים מזכה יחידה בפטור ממס שבח (על פי סעיף 49 ב(2)) או במכירת דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה (על פי סעיף 49 ב(5)).

דירת מגורים מזכה הנה דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:

(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;

(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;

• במכירה פטורה לפי סעיף 72 ע"י אחד מהגופים המנויים בסעיף (רשות מקומית, רשות הפיתוח, קק"ל)
• מכירה ע"י קבלן שמתקיימת לגביה חובת רישום בפנקסי המקרקעין לפי הוראות סעיף 2ב(א) לחוק המכר(דירות).
• עסקה שאינה כולה במזומן (בעסקת קומבינציה).