מאמר מאת עו"ד זיו לוטנברג
כשאדם מבצע עסקה במקרקעין, זכותו לרשום הערת אזהרה במרשם המקרקעין המתנהל בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו") על מנת להבטיח את זכויותיו הנובועות מחוזה הרכישה ולמנוע העברת הזכויות בנכס לצד שלישי.
הערת אזהרה היא הערה המצביעה על קיום התחייבות כתובה של בעל מקרקעין (או בעל זכות במקרקעין) לעשות בהם עיסקה או להימנע מעשות בהם עיסקה.
תכליתה של הערת האזהרה
מהו משכון?
משכון הוא שעבוד נכס כערובה לחיוב, הוא מזכה את הנושא להיפרע מן המשכון אם לא סולק החיוב.
מהי משכנתא ?
משכנתא היא משכון/שעבוד של נכס מקרקעין כערובה להבטחת חיוב (סעיף 4 לחוק המקרקעין).
על משכנתא יחולו הוראות חוק המקרקעין ואף הוראות חוק המשכון במידה שאינן סותרות את חוק המקרקעין.
תכלית המשכון
תפקידו העיקרי של המשכון הוא להעניק לנושה עדיפות על פני זכויות נושיו האחרים של החייב. השעבוד מזכה את הנושה להיפרע מן הנכס הממושכן במידה ולא יסלק החייב את החוב.
המשכון משמש ערובה גם לריבית להוצאות ולדמי נזק שנתחייב בהם החייב בשל חובו אלא אם נקבע אחרת בהסכם המשכון (ס' 7 (א) לחוק המשכון).
שעבוד על תיק של נכסים
השעבוד יכול להיות על נכס אחד בלבד, בדומה מאוד למשכנתא על בית, אך הוא יכול להיות גם על תיק נכסים מפוזר. היתרון המרכזי בהחזקת שעבוד על תיק נכסים רחב הוא פיזור הסיכון והורדת התלות בנכס יחיד. בהחזקה של תיק מפוזר יורדת התלות בנכס ספציפי והסיכוי לממש חלק מהנכסים גבוה יותר.
מה ההבדל בין שעבוד לעיקול?
שעבוד הוא זכות קניינית בנכס בעוד שעיקול הוא איננו זכות קניינית אלא רק אמצעי לפירעון החוב.
הטלת עיקול על דירה מונעת מהבעלים, לבצע בו עסקה אחרת, העשויה לפגום ביכולת הנושה להיפרע מן הדירה. ניתן לרשום את העיקול ואז הוא חל כלפי כולי עלמא. מכיוון שעיקול אינו זכות קניינית, הוא אינו מקנה זכות בדירה, אלא צמוד לחוב.
מאידך, שעבוד יוצר לבעליו זיקה לנכס הספציפי המשועבד. מכאן, שאם לא שולם החוב בעל שעבוד רשאי לקבל לידיו את הנכס ולהיפרע ממנו, בעוד שבעל עיקול נדרש לפנות להוצאה לפועל או לבית המשפט על מנת לקבל את כספו ממכירת הנכס.
כיצד יוצרים משכון ?
משכון נוצר בהסכם בין החייב לבין הבעלים. הסכם משכון יכול להשתכלל בכתב אולם הוא יכול להיווצר בעל פה וגם בהתנהגות.
הסכם משכנתא (משכון של מקרקעין) חייב להיות בכתב (ככל עסקה במקרקעין).
כיצד הופך משכון לתקף כלפי צדדים שלישיים?
הסכם משכון, ככל הסכם חוזי, תקף בין הצדדים לו בלבד. קיימות 4 דרכים להרחיב את תוקף המשכון כלפי צדדים שלישיים :
- ידיעת נושה אחר על המשכון.
- הפקדת המשכון אצל הנושה.
- רישום במרשם רשמי.
- שכלול על-פי חיקוק ספציפי.
היכן רושמים את המשכנתא?
המרשם בו יש לרשום את המשכון נקבע בהתאם לסוג הנכס הממושכן.
משכון מקרקעין (משכנתא) – המשכון ירשם במרשם המקרקעין (טאבו) ולא נדרש רישום אצל רשם המשוכנות.
משכון מקרקעין של חברה – נדרש רישום כפול, אצל רשם המקרקעין ורשם החברות גם יחד כתנאי לתוקפו.
האם ניתן לרשום משכון נוסף?
במקרקעין ממושכנים ניתן לבצע כל עסקה קניינית לרבות משכון נוסף, בכפוף לתנאי המשכנתא. עסקה אשר ביצע בעל מקרקעין בקניינו על אף איסור הקבוע בהסכם המשכנתא היא בטלה מעיקרה.
במקרה של משכון על מיטלטלין ניתן למנוע עסקת משכון נוספת בלבד, בהסכם המשכון הראשון.
במקרה של משכעון על מקרקעין ניתן להסכים בהסכם המשכון/המשכנתא על שלילת ביצועה של כל עסקה מכל סוג ומין במקרקעין נושא המשכון.
אופן מימוש המשכון
במקרה שהחיוב לא קויים במועדו, ניתן לממש את המשכון בדרך שמממשים נכס שהוטל עליו עיקול בהוצאה לפועל. מימוש המשכנתא בהוצאה לפועל יעשה עלפי רוב במכירה פומבית אלא אם המדובר על משכון שיש לגביו דין מיוחד.
הנושה והחייב אינם רשאים להתנות על דרכי מימוש המשכון, כל עוד לא הגיע המועד לקיום החיוב. ההגבלה מבטיחה את הפיקוח השיפוטי על הליך המימוש, המתבצע על דרך של מכירה.
מימוש משכנתא – החובה לדאוג לסידור מגורים חלופי
כאשר המקרקעין שעוקלו משמשים דירת מגורים לחייב, לא יהיה רשאי רשם ההוצאה לפועל להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו, אלא בהתקיים אחד מאלה:
- הוכח שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עימו מקום מגורים סביר או שיש להם יכולת כלכלי המאפשרת מימון מקום מגורים סביר.
- הועמד לרשות החייב ובני משפחתו סידור חלוף אשר יכול להיות בהמצאת דירה אחרת או תשלום פיצויים.
מכירת הדירה ללא סידור מגורים חלופי
למרות האמור לעיל, אם בהסכם המשכנתא עצמו נקבע כי בעל המשכנתא אינו מחויב לדאוג לסידור חלופי, ייתכן ויהיה לכך תוקף, כמפורט להלן:
הסכמי משכנתא שנכרתו לפני 16.05.2009
ניתן לפטור את הבנק מסידור חלופי עבור החייב ולמכור את הדירה אם התקיימו כל התנאים הבאים:
- אם נכתב בהסכם המשכון או בשטר המשכנתא כי בעל המשכנתא אינו חייב כלל לדאוג לדיור חלופי עבור החייב ובני משפחתו.
- הובהר לחייב כי יש לו זכות לדיור חלופי, והוסברה לו המשמעות של ויתור על זכות זו, בטרם חתם על ההסכם.
הסכמי משכנתא שנכרתו אחרי 16.05.2009
ניתן יהיה לפטור באופן חלקי את הבנק מסידור חלופי עבור החייב ולמכור את הדירה אם התקיימו שני התנאים הבאים:
- בהסכם המשכנתא או בשטר המשכון נקבע מראש ונכתב במפורש כי במקרה של ביצוע המשכנתא בהוצאה לפועל בעל המשכנתא לא יחויב לדאוג לדיור חלופי קבוע לחייב ולבני משפחתו אלא יהיה מחויב לדאוג להם אך ורק לדיור חלופי זמני באזור מגוריהם למשך 18 חודשים בלבד.
- הסכמה זו נכתבה במפורש בהסכם המשכון או בשטר המשכנתא, והוסברה לחייב בשפה ברורה שמובנת לו.
למרות זאת, אם קיימות נסיבות מיוחדות שמצדיקות זאת, רשאי רשם ההוצאה לפועל להורות להעמיד לרשות החייב דיור חלופי לתקופה ארוכה יותר.
שעבוד של חובות מס
אשר אדם חייב למדינה מס (מס שבח מקרקעין, ארנונה, מיסי עירייה וכו') בהתקיים תנאים מסוימים, יקום לטובת המדינה שעבוד על מקרקעי החייב.
הכלל – מס המגיע למדינה ביחס למקרקעין (מס שבח, מס רכישה, מס מכירה), ייחשב שעבוד ראשון על אותם מקרקעין. כל מס אחר כגון בגין חוב ארנונה, אגרות ותשלומי חובה אחרים, יהא שעבוד נדחה על המקרקעין ובלבד שנרשמה בפנקס המקרקעין המתאים הערה על כך.
