הערת אזהרה משריינת את ההתחייבויות שנחתמו מפני פגיעה גם כלפי צדדים שלישיים, מזהירה ויוצרת הרתעה מפני ביצוע עסקאות סותרות עתידיות. לכן, מומלץ לכל מי שזכאי לרשום הערת אזהרה לעשות זאת, מוקדם ככל האפשר.
מאמר מאת עו"ד זיו לוטנברג
כשאדם מבצע עסקה במקרקעין, זכותו לרשום הערת אזהרה במרשם המקרקעין המתנהל בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו") על מנת להבטיח את זכויותיו הנובועות מחוזה הרכישה ולמנוע העברת הזכויות בנכס לצד שלישי.
הערת אזהרה היא הערה המצביעה על קיום התחייבות כתובה של בעל מקרקעין (או בעל זכות במקרקעין) לעשות בהם עיסקה או להימנע מעשות בהם עיסקה.
תכליתה של הערת האזהרה
- מניעת רישום עיסקה הסותרת את תוכן ההערה:
כשמה כן היא, נועדה להזהיר מתקשרים פוטנציאליים, כי בנכס נשוא העיסקה נערכה כבר עיסקה קודמת.
רישום הערת אזהרה לטובת רוכש דירה לא מעידה על בעלותו בדירה. כל עיקרה אינו אלא שיטת מחסום בפני רישום עסקת רכישה נוגדת של אותה הדירה.
- הגנה על רוכש דירה במקרה של מכירה נוספת של הדירה לגורם אחר (עסקאות נוגדות):
רישום הערת אזהרה מגינה על רוכש הדירה במקרה שבו, לפני שנגמרה העיסקה ברישום בטאבו חזר והתחייב המוכר כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת ולמעשה יוצרת לקונה הראשון שרשם הערת אזהרה, עדיפות.
הפסיקה כיום, אף מטילה על הרוכש המוקדם בזמן, בנסיבות מסוימות, חובה לרשום לזכותו הערת אזהרה, לאור היותה "תמרור אזהרה" מפני עסקאות נוגדות.
אי רישום הערת אזהרה בלבד לא תמיד ישלול עדיפות מן הקונה הראשון, אך בהתווסף לכך מערכת נסיבות נוספות שיש בהן כדי להצביע על רשלנות (כגון שתיקה במשך תקופה ארוכה במיוחד), מעשי תרמית, הטעיה או מצג שווא שיצר הקונה הראשון, עשויה להתבטל עדיפותו של הקונה הראשון, על פני הקונה השני שעמד בדרישות החוק.
- סיוע לרוכשי המקרקעין בגיוס כספים לרכישתם:
הערת אזהרה משמשת, בין היתר, לשם גיוס הכספים הדרושים לביצוע הרכישה באמצעות עסקאות משכנתא בהן דורש הבנק רישום הערת אזהרה לטובתו.
כל עוד הדירה הנרכשת לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה אין אפשרות לרישום משכנתא לטובת הבנק להבטחת ההלוואה של הקונה אולם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק. לפיכך, הבנק דורש מהקונה רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרשום את המשכנתא במעמד העברת הזכויות בנכס על שם הקונה והתחייבות למניעת ביצוע כל פעולה סותרת.
- הגנה על רוכש הדירה מפני עיקול, פשיטת רגל או פירוק:
הערת אזהרה מגינה על זכויות רוכש הדירה מפני נושים בהליכי עיקול, פשיטת רגל או פירוק.
הערת האזהרה מקימה עדיפות מהותית לטובת רוכש הדירה על בעלי זכויות אחרים. התוצאה היא כי הזכות של רוכש הדירה משוריינת מפני מעקלים וגוברת על זכויות נושים בהליכי עיקול, פשיטת רגל או פירוק.
- הבטחת כספם של הקונים:
הערת אזהרה מבטיחה את התשלומים ששילמו רוכשי דירה לקבלן תמורת התחייבותו להעביר להם את הבעלות בה, שכן היא משמשת חלופה לבטוחה שחב הקבלן כלפי הקונים בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רכושי דירות).
כאשר זכויות הבעלים אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, אלא רשומות בספרי החברה המשכנת אזי מומלץ לרשום מעין "הערת אזהרה" במשמעה דלעיל, הן ברשם המשוכנות והן בחברה המשכנת:
· ברשם המשכונות: רישום משכון לטובת רוכש הדירה או הבנק. מטרת הרישום היא מתן פרסום פומבי של הזכות הקניינית בשעבוד שיש לנושה בנכס, ואזהרת נושה אחר (של החייב) על כך שהנושה הקודם לו, ייפרע ראשון מהנכס הממושכן.
· בחברה המשכנת: חברה משכנת מתנהלת כמו לשכת רישום מקרקעית פרטית לפרויקטים ספציפיים. במקרה של חברה משכנת רושמים "הערת אזהרה" בדבר עסקת המכר בספרי החברה המשכנת.
קישור לאתר השירותים והמידע הממשלתי לצורך רישום / ביטול הערת אזהרה.
